현재 부동산에 대한 생각과 2023년 부동산 흐름 예측 - 부동산 가격 반등, 매매가 반등, 전셋값 반등

최근 부동산 관련 기사들을 보면 수도권 아파트의 전세, 매매가 반등에 대한 이야기가 많습니다. 저는 엄청난 부린이입니다. 최근에 가격이 많이 떨어진 상태에서 반등을 시작한다는 뉴스들을 보고 부동산을 몇 군데 돌아보면서 알아보고 있을 정도로 부동산에 관심을 늘려가고 있습니다. 오늘은 '앞으로 부동산 가격이 어떻게 흘러갈지' 에 대한 생각을 정리해보고자 합니다.

1. 최근 부동산 흐름

26일 한국부동산원에 따르면 지난 22일 기준 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.01%상승하면서, 2022년 1월 17일 이후 1년 4개월 만에 상승 전환했다고 발표했습니다. 저는 KB부동산에서 발표하는 주간 통계를 자주 보는 편인데, 2023년 3월까지 상승지역이 거의 없었는데 4월이 되면서부터 상승하는 지역이 조금씩 나오고 있습니다. 전셋값과 매매가격 둘 다 상승하는 지역이 국지적으로 나오고 있는데 이를 두고 앞으로 부동산이 가격이 쭉 반등할 것이라는 의견과 현재의 상승은 과대낙폭에 따른 일시적 반등(데드캣바운스)이라고 보는 의견이 공존하고 있습니다.

매매상승지역 - KB부동산 통계(2023.5.22.자료)

전세상승지역 - KB부동산 통계(2023.5.22.자료)

2. 향후 부동산 시장에 대한 의견들을 보면서 생각 정리

분양가 상승으로 인한 미분양 증가, 금리 하락에 대한 대출 증가 등 다양한 이유로 부동산 시장에 대해 분석을 내놓습니다. 그래서 대표적인 상승, 하락 의견들에 대해 생각해보고자 합니다.

● 상승론자의 이유 중 가장 큰 두 가지는 '앞으로 금리가 떨어질 것', '인허가 물량 감소(공급 감소)'입니다.

 - 금리 하락

 최근 미국 은행들이 높은 금리로 인해 파산하면서 금리를 더 이상 올리지 못할 것이라는 컨센서스가 형성되어있습니다. 더불어 물가상승률도 조금씩 안정화 되어가고 있는 추세가 나오면서 금리를 올릴 명분이 없어져서 더욱 금리동결 또는 하락에 대한 의견이 확산되었습니다. 

 금리는 원리금상환액과 연결이 되기 때문에 당연히 부채를 많이 얻어야 하는 부동산 시장에 영향을 많이 주는 것은 맞다고 생각합니다. 또한 아주 긴 호흡으로 봤을 때 금리와 부동산은 높은 상관관계가 있다고 생각합니다. 그러나 현재 금리를 내리겠다라는 것도 아니고, 동결일 확률이 높은 시점에서 금리가 고점을 찍었다고 부동산 시장이 활황이 될 것이라고 보는 것은 아직 저에게 설득력이 없다고 느껴집니다. 그러나 전세값 상승에는 조금씩 영향을 줄 것이라고 생각됩니다. 아직 부동산 시장이 혼란스럽기 때문에 매매에 대한 확신이 없다면 전세 또는 월세로 거주를 해야하는데, 전셋값이 굉장히 많이 내려가 있는 상태고, 금리가 내려가면 현재 월세로 거주하고 있는 사람들에게는 전세로 갈아타야 할 명분을 만들어 줄 것이기 때문에 수요가 조금씩 늘어날 것으로 생각되어 전셋값은 상승할 것이라고 생각됩니다. 

- 인허가 물량 감소

 경기 침체 및 부동산 시장의 불황 여파로 2023년 1분기 전국 건축물 인허가 및 착공물량이 지난해 같은 기간보다 대폭 줄어들었다고 합니다. 인허가 물량이 줄어들면 추후에 공급이 부족해지면서 집 값이 상승할 것이라는게 주요 논거입니다. 매크로적인 부분(금리 및 경기)을 제외하고 부동산 전문가들이 가장 많이 언급하는 것이 공급과 입지입니다. 그만큼 공급이 중요하기 때문에 인허가 물량도 중요하게 보는 것 같습니다. 근데 저는 아직  '인허가물량 감소→부동산 가격 상승' 인지, '부동산 가격 하락→인허가물량 감소' 인지 인관관계를 정확히 모르겠습니다. 물론 인허가물량과 부동산 가격의 상관관계는 있기 때문에 부동산 가격의 사이클이 형성되는 것은 이해하겠지만, 인허가물량만으로 부동산의 매수타이밍을 어떻게 잡아야 하는 것인지 판단이 안섭니다. 이 부분은 앞으로 공부를 더 해볼 예정인데, 블로그에 같이 기재하면서 공부해보겠습니다.

2023년 1분기 건축 인허가 현황 - 동아일보

● 하락론자의 이유 중 가장 큰 두 가지는 '부동산 사이클'과 '경기 침체'입니다.

- 부동산의 사이클(장기)

 부동산은 보통 10년 정도의 사이클을 갖고 있다고 많이 얘기합니다. 80년 후반에 200만 가구 공급(1기 신도시) 이전, 2008년 금융위기 이전, 2022년 인플레이션 위기 이전에 30년 정도에 3번 폭등을 했었기 때문에 10년이라고 말하는 것 같습니다. 2022년 이전에 두 번의 폭락 이후 부동산 반등은 5년 정도의 시간이 흐른 뒤 서서히 반등을 시작했기 때문에 이번 폭락 이후에도 물량을 소화하고, 집 값이 하향 안정화가 이루어진 후에 상승이 시작될 것이라는 주장입니다. 이 논리는 초보인 제가 봐도 이해가 되는 부분입니다. 2021년에 엄청난 거래량을 기록한 것으로 보아 잠재적 매수자들도 많이 소진되었다고 생각합니다. 부동산은 주식과 다르게 기관, 외인의 영향이 크지 않기 때문에 더욱이 개인들의 수급에 의해 이루어질텐데 하락 심리, 매수 대기자 감소는 부동산에 영향을 미칠 것으로 보입니다. 근데 전세는 또 상승할 것이라고 생각이 듭니다. 결혼을 하고 취업을 하는 사람은 일정한데, 매수에 대한 두려움이 커져서 매수를 안한다면 전세로 수급이 몰릴 것이라는 생각이 들기 때문입니다.

- 경기 침체

 보통 '주식은 선행지수, 부동산은 후행지수'라고 합니다. 그래서 경기침체가 오면 부동산은 후행에서 가격이 떨어질 것이라고 전문가들은 주장합니다. 부린이인 저의 생각으로는 경기침체가 부동산에 영향을 미치는 이유는 두 가지로 보입니다. 첫째는 경기침체 여파로 소득이 감소하고 그로 인해 부동산 수요가 내려가면서 집 값이 하락하는 것, 둘째는 경기침체라는 심리로 인해 전체적인 자산시장의 위축입니다. 먼저 첫 번째 이유를 가지고 생각했을 때, 현재 수도권 부동산은 너무 많이 올라서 고소득자들만의 리그에 들어와 있습니다. 근데 최근 뉴스들을 보면 대기업의 연봉은 엄청나게 상승하고 있습니다. 이미 수도권 집 값은 고소득자들이 좌우한다고 봐야될 것 같은데, 경기침체의 여파에도 대기업 연봉은 꾸준히 상승하고 있는 것으로 보아 소득적인 부분으로 집 값이 떨어진다고 보는 것은 무리가 있다고 생각합니다. 두 번째 이유인 심리적인 부분은 이미 많이 위축되어 있다고 생각됩니다. 일반 대중들이 과거보다 많은 정보를 빠르게 접할 수 있게 되면서 경기침체의 분위기를 빨리 감지하고 심리적으로 빠르게 위축되면서 작년 2022년에 빠른 속도로 부동산이 하락한 것으로 보여집니다. 2008년 금융위기 때도 부동산 가격이 급락한 이후 2010년 급 반등하고 다시 가격이 빠질 때도 이전 저점을 한참 깨고 내려가진 않았습니다. 그래서 이번 반등 이후 다시 분위기가 바뀌어 하락을 시작한다고 해도 2022년 저점 근처가 오면 부동산을 매수해봐도 되지 않을까라는 생각이 듭니다.

3. 결론

부동산의 부자도 모르는 부린이이기 때문에 생각도 짧고, 근거도 부족합니다. 그래서 일단 현재의 생각을 정리해봤고, 앞으로 공부를 꾸준히 해나가면서 어떻게 생각들이 바뀌는지 기록해보고자 블로그를 써봤습니다. 현재 부린의 결론은 이렇습니다.

 - 집 값이 2021년처럼 대세 상승으로 가지는 못할 것 같다. 금리가 아직 높은 수준이라 생각되고, 인허가 물량은 감소하지만 준공물량은 늘어서 공급이 확대 중이기 때문

 - 전셋값은 신축수요, 금리하락 예상, 전셋값 과대낙폭 등의 이유로 상승할 것이라고 생각

 - 실거주용이라면 모르겠지만, 투자용이라면 전세가율이 어느정도 올라왔을 때 갭투자를 진행하는 것이 옳다고 생각

 - 만약 갈아타기를 해야한다면 2022년 저점부근이 온다면 매수타이밍이라고 생각