경제적 자유를 위한 부동산 공부(M1/M2비율, KB부동산 통계자료) - 2023년 11월 2주차

저 같은 직장인이라면 대부분 퇴사라는 꿈을 가지고 있을 것이라고 생각합니다. 퇴사를 하려면 재테크를 통해 경제적 자유를 이루어야 가능합니다. 우리나라에서 재테크하면 부동산이 떠오릅니다. 실제로 부자들은 부동산 투자를 통해 부를 이뤘습니다. 

[대한민국 부자 부동산 투자 비율 기사]

금융권 자산관리 부문 역량 강화, 맞춤형·특화형 서비스 중요해져 - 한스경제

저도 재테크에 관심이 많아서 부동산, 주식, 코인 등 다양하게 투자를 진행하고 있습니다. 하지만 아직 재린이(재테크+어린이)라서 공부를 해나가는 과정입니다. 그래서 앞으로 블로그에 매주 부동산에 대한 기사 및 통계자료들을 공부하며 글을 올려볼까 합니다. 단, 저는 말씀드렸듯이 엄청난 재린이이므로 매수, 매도 추천이 아닙니다.

 

1. M1/M2 비율과 부동산 상관관계

[M1/M2 비율과 부동산 상관관계 기사]

[넘버스]데이터와 부동산② 집값은 10년차 부부 따라 움직인다

M1이란 협의통화라 불리는데 현금통화, 요구불 예금, 수시입출식 저축성 예금 등을 뜻하며 바로 현금화할 수 있는 자산으로 볼 수 있습니다.

M2는 M1에 2년 미만 정기 예·적금, 2년 미만 금융채, 2년 미만 금전신탁, 시장형 상품, MMF, 수익증권 등을 더한 것으로 M1보다는 아니지만 현금성 자산에 가까운 자산을 말합니다.

위 기사에서 알 수 있듯이 M1/M2 비율은 부동산과 높은 상관관계를 보입니다. 지속적으로 M1/M2비율을 점검하면서 부동산 가격을 예상해보면 좋을 것이라고 판단됩니다.

M1/M2 비율 역사

M1/M2 비율표

2023년 11월 14일 기준으로 M1/M2 비율은 30.8%로 평균 28.9%대비 아직 높습니다. 평균 이하로 내려와야 시장이 정상화되었고 앞으로 상승할 수 있겠다는 생각으로 투자를 진행할 수 있을 것 같습니다.

2. 매수우위지수

매주 KB부동산에서는 주간통계를 올려주고 있습니다. 먼저 매수우위지수를 볼 수 있는데, 100을 초과할수록 매수자가 많고 100미만일 경우 매도자가 많은 상황으로 볼 수 있습니다. 매수자가 많을수록 부동산 가격은 올라가기 때문에 100을 넘을수록 부동산 시장이 상승으로 갈 확률이 높습니다.

제 개인적인 생각으론 부동산은 환금성이 떨어지고, 보유기간이 길기 때문에 가격이 안 좋을 때, 부동산 시장이 냉각됐을 때 매수하는 것이 좋다고 생각합니다. 따라서 매수우위지수가 100이하 때가 좋은데, 2022년 부동산 하락장일 때 20 이하로도 내려갔었 던 것으로 확인됩니다.

매수우위지수 - KB부동산 주간 통계

현재는 매도자가 많지만 아직 저점이라고 판단하기엔 이른 상황이라고 생각됩니다.

매수우위지수 - KB부동산 주간 통계

3. 매매거래지수

KB부동산의 주간통계에는 매매거래지수도 올려주고 있습니다. 부동산 거래량을 가늠해볼 수 있는 통계자료입니다. '월급쟁이 첫 부동산 투자'라는 책에는 매매거래지수가 15를 넘어가면 상승 시작이고, 20을 넘어가면 급등이 나온다고 했습니다. 위에서 말씀드렸듯이 환금성이 떨어지는 부동산은 역추세에 매수하는 것이 좋다고 생각하여 15 이하에서 매수해야 한다고 생각합니다.

매매거래지수 - KB부동산 주간 통계

매매거래지수를 보시면 2008년부터 평균이 전국 기준 14.9, 서울 기준 14.7인데, 15면 상승 시작이라고 얘기하신 부분이 평균이 15정도되서 말씀하신 것이라고 추정됩니다. 위 사진의 주황색 부분을 보면 10 이하로 내려갔을 때가 2022년 부동산 가격 하락으로 인해 단기적 저점을 형성했을 때입니다. 계속 수치를 확인하면서 10 이하의 수치가 연속해서 나온다면 매매거래지수로는 부동산을 매수해도 된다고 판단할 수 있을 것이라고 생각합니다.

4. 마무리

현재 부동산 시장을 숫자로 한번 점검해보았습니다. 유동성을 나타내는 M1/M2비율은 아직 고점이고, 매수우위지수도 아직은 평균 이상입니다. 위에 말씀드린 세 가지 요건을 기반으로 부동산 시장을 바라보면서 뉴스들을 더해 부동산 재테크를 시작해보려 합니다.

부린이인 저에게 부동산 고수님들이 많이 조언해주시면 감사하겠습니다.